Quels frais sont imputables au propriétaire d'un bien en location ?
Vous envisagez de louer une maison à Fougères et vous aimeriez savoir quelles sont les charges qui doivent être payées par le propriétaire. En réalité, la question est tranchée par la loi même s’il n’est pas toujours simple de faire le tri dans ce qui est à payer par le locataire ou le propriétaire.
Les frais à engager sont de deux types :
- Les charges locatives,
- L’entretien du bien.
Les charges locatives payables par le locataire
Le locataire doit s’acquitter de charges suivantes :
- Taxes locatives,
- Dépenses d'entretien courant (ménage dans les parties communes...),
- Consommations de fluides (eau, gaz…)
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
- Part récupérable du salaire du gardien et/ou des employés d'immeuble,
- Petites réparations des parties communes.
Ces frais sont avancés par le propriétaire mais incombent au locataire qui les règle tous les mois ou tous les trimestres sous la forme d’une provision sur charges.
Le montant pour l’année est fixé d’après les dépenses effectuées l’année précédente et doit être indiqué dans le bail.
Le propriétaire fournit au locataire un décompte exact des charges récupérables chaque année pour effectuer une régularisation au réel. Si les provisions ont été supérieures aux charges réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire.
Les charges qui sont à payer par le propriétaire
Certaines charges incombent au propriétaire :
- Travaux liés à la conception ou aux défauts de construction,
- Travaux liés à la vétusté des équipements du logement,
- Entretien et grosses réparations (chauffage, fenêtres, etc.),
- Travaux d’amélioration de l’immeuble (ravalement, toiture, espaces verts, cage d’escalier, etc.).
- Travaux obligatoires (mises aux normes, raccordement à l’égout, etc.),
- Installation ou remplacement des équipements des parties communes (chauffage, digicode, tapis, etc.),
- Réparation des actes de vandalisme.
Le propriétaire a également à sa charge :
- Honoraires de syndic et frais de gestion de la copropriété,
- Taxe foncière (dont seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable),
- Achats de poubelles,
- Une partie du salaire du gardien.
La notion de logement décent
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le propriétaire a l’obligation de s’assurer que le logement qu’il loue est décent et en bon « état d’usage ».
Le logement ne doit pas pour autant être remis entièrement à neuf. Il faut en revanche que tous les équipements fonctionnent et ne présentent aucun risque pour la sécurité et pour la santé du locataire.
Les équipements listés ci-dessous doivent donc fonctionner, ne pas présenter de danger et être aux normes :
- L’installation électrique et gaz,
- Le chauffage et la ventilation,
- Les portes, les fenêtres, la toiture et le gros œuvre,
- Les escaliers, les rampes et les balcons,
- Les revêtements du sol et des murs (sans plomb, ni amiante).
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