Les quotes-parts, décisions et responsabilités au sein d'une copropriété

Sauf à acheter une maison à Romagne, la quote-part et les majorités en assemblée générales des copropriétaires sont des notions à maitriser par les copropriétaires pour comprendre le fonctionnement de la copropriété et pour pouvoir s’y investir.

La quote-part et les tantièmes

Une copropriété est divisée en tantièmes qui représentent une part exprimée en pourcentage de l’immeuble et chaque copropriétaire dispose d'une quote-part des parties communes de celle-ci exprimée en tantièmes.
Les tantièmes exprimés en millièmes de copropriété déterminent le poids du vote de chaque copropriétaire en assemblée générale et servent pour la répartition des charges de copropriété (quotes-parts).
Il existe plusieurs sortes de tantièmes qui sont calculés en fonction de différents paramètres :

  • Tantièmes généraux ;
  • Tantièmes de chauffage collectif ;
  • Tantièmes d’ascenseur ;
  • etc.

La création d’un lot entraine un nouveau calcul des tantièmes.

L'article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet de 1965 n’impose pas de règles strictes pour la rédaction du règlement de copropriété dans le cadre de la répartition des tantièmes.
Cependant, l'article 10 de la même loi précise que tout règlement de copropriété publié à partir du 31 décembre 2002 doit indiquer les éléments pris en compte et la méthode de calcul qui ont permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Les éléments pris en compte sont :

  • La superficie du lot ;
  • L’étage, l'orientation, la vue, etc. ;
  • Les aménagements intérieurs et le confort du bien (terrasse, jardin privatif, ascenseur, etc.)

La quote-part et la majorité en copropriété

Les différentes majorités sont définies dans les articles 24, 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elles ont été modifiées à trois reprises avec  la loi ALUR du 24 mars 2014, puis la loi Macron du 6 août 2015 et enfin la loi relative à la transition écologique pour la croissance verte (TECV) du 17 août 2015.
La majorité simple
La majorité simple est définie à l'article 24 et représente la majorité des tantièmes des présents et représentés. Autrement dit, les voix des copropriétaires absents et non représentés ne sont pas comptées.
Cette majorité est celle qui permet de voter tous les points de gestion courante dans la mesure où la loi n’impose pas d’autre majorité :

  • Les travaux d'entretien courant ;
  • Le maintien en état des équipements ;
  • La réalisation de travaux obligatoires ;
  • etc.

La Loi ALUR impose la majorité simple pour les travaux :

  • De mise aux normes des logements ;
  • D’accessibilité handicapés ;
  • Touchant le clos et le couvert, les réseaux ou la stabilité de l’immeuble,
  • La loi Macron donne la possibilité de donner mandat au conseil syndical pour l’installation de lignes à très haut débit.

La loi TECV permet :

  • L’amélioration de l’efficacité énergétique ;
  • La mise en place de bornes de recharge pour les véhicules électriques.

La majorité absolue

Elle est définie par l'article 25 et correspond cette fois à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires présents, représentés ou absents. Il s’agit concrètement de la moitié des millièmes de copropriété plus une voix.
Voici quelques exemples de décision qui nécessitent l’application de l’article 25 :

  • La constitution d’un fonds de travaux ;
  • Les honoraires du syndic ;
  • La désignation et la révocation du syndic ;
  • La désignation et la révocation des membres du conseil syndical ;
  • etc.

Si l'assemblée ne dispose pas de la majorité absolue mais si le vote recueille plus d’un tiers des voix composant le syndicat, la même assemblée peut alors statuer à la majorité simple. Dans le cas contraire, il faut convoquer une seconde assemblée dans les trois mois qui pourra alors statuer à la majorité simple.

La loi ALUR permet la décision d’individualiser les contrats de fourniture d’eau et tous les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration à la majorité absolue.

La loi Macron donne la possibilité de voter l’installation d’une antenne-relais de téléphonie mobile.

La double majorité

Prévue à l’article 26, la double majorité requiert le vote de plus de la moitié des copropriétaires présents ou représentés et représentant au moins les deux tiers des tantièmes de l’immeuble.
La double majorité s’applique pour des décisions importantes :

  • Établissement ou modification du règlement de copropriété ;
  • Acquisition ou vente de parties communes ;
  • etc.

L'unanimité

L’unanimité est l’accord de tous les copropriétaires et s’applique pour les décisions qui vont modifier les équilibres de l’immeuble :

  • Vente des parties communes susceptible d'affecter la destination de l'immeuble ;
  • Vente du logement du gardien ;
  • etc.