Comment se protéger des loyers impayés ?
Vous souhaitez pour la première fois mettre en location une maison à Fougères et vous vous demandez comment vous protéger du risque de loyers impayés.
Effectivement, ce risque est le plus important pour un bailleur. En cas de non-paiement du loyer par le locataire, il convient de réagir rapidement. D’une part, il est nécessaire de comprendre la situation et d’autre part, il faut acter au plus vite cette difficulté afin de faire date certaine.
La procédure qui est assez complexe peut nécessiter la saisine du Tribunal d’instance dont dépend la ville où se trouve le bien.
Les étapes à suivre en cas de non-paiement du loyer à l’échéance
En cas de retard de paiement, il ne faut pas perdre de temps et se rapprocher immédiatement du locataire afin d’analyser sa situation. Dans tous les cas, le non-paiement devra être acté le plus tôt possible par lettre recommandée avec avis de réception au locataire et aux garants éventuels.
Au bout de quinze jours de retard, un commandement de payer par voie d’huissier devra être délivré au locataire et aux garants. Le locataire disposera alors de deux mois pour régulariser sa situation.
Si le locataire n’a pas payé sa dette au bout des deux mois, il faut assigner le locataire près du Tribunal d’instance par voie d’huissier. Il y a alors deux cas de figure :
- Si le bail contient une clause résolutoire, vous pouvez demander directement son expulsion,
- Si le bail n’en contient pas, il est nécessaire de demander la résiliation de celui-ci et l’expulsion du locataire.
Dans le dernier cas, le juge va évaluer la situation et prendre deux types de décision :
- Soit accorder un délai de paiement par échéancier,
- Soit résilier le bail et ordonner l’expulsion.
En tout état de cause, en cas de résiliation du bail, vous devez envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux par voie d’huissier. Il aura alors un nouveau délai de deux mois pour quitter les lieux.
La mise en œuvre de la procédure d’expulsion actée par le tribunal doit être faite par voie d’huissier afin de respecter notamment la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars et la loi en général.
Ensuite, il est possible d’entamer une procédure de paiement des arriérés de loyers par le locataire et ses garants éventuels.
La gestion locative et la garantie de loyers impayés
Il apparaît donc qu’en cas de loyers impayés, la procédure est longue, complexe, chronophage et coûteuse.
De manière générale, un administrateur de biens est rompu à ce type de difficultés et saura effectuer les démarches appropriées en temps et en heure. Cela aura pour effet de raccourcir au maximum le délai et dans beaucoup de cas de résoudre les difficultés avant d’aller jusqu’à l’expulsion avec tous les risques humain et financier que cela comporte, d’une part, pour le locataire qui se retrouve à la rue et, d’autre part, pour le propriétaire qui peut avoir des difficultés financières, voire retrouver son appartement saccagé par un mauvais payeur indélicat.
De plus, la gestion locative par un professionnel est souvent assortie d’une assurance de garantie de loyers impayés. Celle-ci prend généralement en charge une partie des loyers impayés et les frais de procédure et couvre dans certains cas les éventuelles dégradations du bien.
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