Comment est fixé le loyer d’un appartement ?
Lorsque l'on s'adresse à un professionnel de la gestion locative à Fougères, on se fie à ses conseils pour établir le montant du loyer de son appartement. Ce professionnel de l’immobilier est le mieux placé pour vous guider dans la mise en location de votre bien. Quelles méthodes sont appliquées pour fixer le bon loyer ? Y a-t-il des réglementations spécifiques ?
La bonne connaissance du marché pour fixer le loyer
Afin de calculer au mieux le loyer de votre bien, autrement dit déterminer un prix suffisamment élevé pour assurer une bonne rentabilité mais assez attractif pour trouver des locataires, les agents immobiliers se basent sur leur connaissance du marché. C'est-à-dire qu’ils sont à même de comparer votre appartement avec d’autres biens de surface similaire, dans le même quartier, situé dans le même type de copropriété et offrant des prestations équivalentes. Ils possèdent également un riche carnet d’adresses de bailleurs, ou même de syndics auprès desquels ils peuvent se renseigner s’ils ont besoin de glaner des informations complémentaires pour déterminer le montant d’un loyer. Ils peuvent également consulter les observatoires des loyers ou s'adresser à l'ADIL pour trouver des références pertinentes.
Si vous avez déjà un loyer en tête auquel vous souhaitez louer votre bien, vous pourrez le soumettre à votre gestionnaire locatif. Nous vous recommandons toutefois de garder à l'esprit que ce loyer peut-être négocié ou revu à la baisse si le bien ne se loue pas.
Enfin, le gestionnaire tiendra compte des charges qui sont incluses dans le loyer : en effet, un bien ne se loue pas au même prix si le chauffage est compris ou non dans les charges.
L’usage précédent du logement
Le montant du loyer dépend également de l’usage précédent fait du logement. En effet, s’il s’agit d’une première location, le montant du loyer peut être fixé librement. Celui-ci dépend des prestations de l’appartement ainsi que de sa localisation. Le propriétaire pourra réviser le loyer chaque année lors de l’anniversaire de la signature du bail. L'augmentation sera plafonnée à la variation de l'IRL (indice de référence des loyers).
Si l’appartement a déjà été mis en location durant les 18 derniers mois, le loyer peut être revu à la hausse de manière encadrée. Il doit se limiter à l’IRL si aucuns travaux n’ont été effectués lors du changement de locataire. Si au contraire des travaux ont été effectués dans l’appartement, le loyer peut être augmenté pour s’aligner aux nouvelles prestations offertes par le logement. Enfin, si le loyer précédent était sous-évalué, il peut être réévalué si on peut le comparer à au moins 3 autres biens proposant des loyers plus élevés (6 autres biens dans le cas d’une agglomération de plus d’un million d’habitants).
Afficher un loyer trop élevé : un mauvais calcul
Le marché de la location est très élastique : les prix fluctuent fortement en fonction de l'offre et de la demande. Cela signifie également que les biens proposés à des loyers situés au-dessus des prix du marché ne se louent pas. Conséquence : le propriétaire est privé de plusieurs mois de loyers et finit bien souvent par baisser le prix pour pouvoir trouver un preneur. En outre, les bailleurs qui parviennent à louer leur bien cher font face à une rotation importante des locataires et le surloyer appliqué est compensé, voir dépassé par les loyers perdus entre deux locataires. C’est pourquoi il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier tel que Fougères Immo pour vous accompagner dans votre gestion locative. Un appartement rentable est un bien dont le loyer a été fixé de manière réfléchie et pertinente.
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